Warum die Immobilienbranche neue Produkte für Family Offices entwickeln muss
Deutsche Family Offices gelten als konservative Investorengruppe: Langer Anlagehorizont, Werterhalt als Primärziel und am besten ein breit diversifizierter Mehrobjekt-Fonds als Vehikel. In der Praxis zeigt sich jedoch immer wieder, dass die Investmentstile der deutschen Family Offices ähnlich vielseitig sind wie die Familien, deren Vermögen sie verwalten.
Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der anhaltenden Niedrigzinspolitik und der Renditekompression bei Wohn- und Gewerbeimmobilien werden sich auch hierzulande perspektivisch immer mehr Family Offices gegen das Prädikat „Core“ entscheiden. Im Ausland wird Umfragen zufolge bereits jetzt je nach Region in jedem vierten oder fünften Fall explizit das Ziel hoher Renditen ausgegeben.
Immobilienprojektentwicklung als Königsklasse
Für offensiv orientierte Family Offices müssen Lösungen und Produkte geschaffen werden, die einen entsprechenden Investmentansatz ermöglichen, ohne maßgebliche Abstriche in puncto Sicherheit zu machen. Eine Möglichkeit, dies zu erreichen sind Immobilienprojektentwicklungen – also die Planung und der Bau neuer Objekte oder sogar ganzer Quartiere anstelle des Erwerbs bestehender Immobilien. Durch den früheren Einstieg in die Wertschöpfungskette sind deutlich höhere Renditen als bei den meisten Immobilienfonds möglich. Manchmal bewegt sich die Gesamtrendite durchaus im zweistelligen Prozentbereich. Allerdings sind mit einer Projektentwicklung höhere Risiken verbunden, sofern diese nicht von einem ausgewiesenen Immobilienexperten koordiniert wird.
Die Herausforderungen reichen vom Genehmigungsrisiko bis hin zu Fragezeichen bei den Terminen für die Fertigstellung und den Bezug durch die Mieter, also dem Startpunkt für den Cashflow. Zudem werden die Flächenkonzepte gerade im Bürosegment immer komplexer, die Immobilie muss bereits während der Planung auf die wichtigen Zukunftstrends wie beispielsweise Coworking zugeschnitten werden. Unter anderem deshalb gilt die Projektentwicklung als Königsklasse der Immobilienwirtschaft. Bei Family Offices beobachten wir – wenig überraschend – einen Trend zum indirekten Investment: Beispielsweise über die Darlehens- oder Anleihenvergabe an Partner, die wiederum den Track Record und das Know-how mitbringen, um in der Königsklasse bestehen zu können.
Für mich steht fest, dass die Immobilienbranche ihre Produktpalette erweitern muss. Denn wenn die entsprechenden Zugänge zum Markt für Projektentwicklungen gelegt werden, profitieren nicht nur die Family Offices und Entwickler, sondern auch die Nutzer. Schließlich kann dem Wohn- und Büroflächenmangel in den deutschen Städten nur durch eine ausreichend hohe Neubautätigkeit Einhalt geboten werden.